آگاهی از قیمت ملک هرچه دقیق تر باشد نه تنها برای مالک، بلکه برای خریدار ملک یا اجاره کننده نیز بسیار مفید و کارآمد خواهد بود، چرا که در صورت نداشتن اطلاعات کافی در مورد قیمت‌گذاری ملک ممکن است خریدار یا مستأجر در دام برخی از افراد سودجو، که قصد دارند مبلغی بیش از ارزش واقعی ملک خود را از طرف معامله دریافت کنند افتاده و متحمل ضرر و زیان مالی شوند. این امر در حال حاضر که نه تنها قیمت املاک بلکه قیمت تمامی کالاها و خدمات در حال نوسان است، از اهمیت بیشتری برخوردار است.
بهتر آن است که صاحب ملک از قیمت مناسب ملک خود، در شرایط اقتصادی در زمان فروش یا اجاره، آگاهی کامل داشته باشد. سپس می‌تواند با توجه به فاکتورهای مهم در قیمت‌گذاری خانه ، ملک خود را برای فروش یا اجاره در فایل‌های بنگاه‌های مشاوره املاک، سایت‌های طراحی شده برای فروش و خرید آپارتمان و اجارۀ خانه ثبت کند.
در این نوشته قصد داریم به برخی از مهمترین نکاتی که یک مالک باید به هنگام قیمت‌گذاری خانه نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشد، بپردازیم. توجه به این نکات سبب خواهد شد مالک بتواند ملک خود را به بهترین قیمت ممکن و در کوتاهترین زمان به فروش برساند یا اجاره دهد. در کل قیمت توافق بین طرفین قرارداد است . اخرین خرید و فروش هر منطقه از لحاظ فنی تعیین کننده قیمت املاک هست.درکل، مشاورین املاک کتابت کننده توافق طرفین هستند. توافقی که منافاتی با قوانین رایج کشور نداشته باشد.
فاکتور های مهم در قیمت گذاری ملک
در زمان کارشناسی ملک معیارهایی به صورت کلی توسط مشاورین املاک و یا کارشناسان مورد بررسی قرار می گیرد که می تواند به عنوان مزایای ملک و یا معایب آن در نظر گرفته شود. از جمله این عوامل که بر قیمت ملک تاثر می گذارند، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
1-موقعیت ملک
منطقه‌ای که ساختمان در آن واقع شده است
این فاکتور شامل چند زیرمجموعه است که همگی را می‌توان تحت عنوان منطقۀ ساخت ملک در نظر گرفت. برخی از این زیرمجموعه‌ها را در ادامه بررسی می‌کنیم.
-شمالی جنوبی بودن یا شرقی غربی بودن
زمین های شرقی غربی در زمستان و پاییز دارای کمترین نور و در تابستان دارای بیشترین نور هستند که از لحاظ نیاز به نور، در زمان مناسب، نورگیری مناسب را ندارند به همین دلیل این دو نوع زمین دارای تفاوت قیمت هستند.
-درب از ساختمان یا درب از حیاط بودن ملک
این مورد سلیقه ای هست . در شهر های مختلف هرکدام یکی از این دو نوع زمین را می پسندند . هر کدام از ان ها مزایا و معایب خودشان را دارند اما مهم ترین عنصر تعیین کننده قیمت در این مورد سلیقه مردم هست
– حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن ساخته شده است(بافت قدیمی یا بافت نوساز بودن)
به نظر می‌رسد این فاکتور نیازی به توضیح زیاد نداشته باشد. هر فروشنده یا خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معاملۀ ملک کند، نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر، که در زبان عامیانه به آن «بالای شهر و پایین شهر» گفته می‌شود، واقف است و این فاکتور را در قیمت‌گذاری خانه در نظر می‌گیرد.
واضح است در صورت تصمیم به معامله در شهری دیگر، بایستی پیش از انجام معامله و تعیین قیمت نسبت به حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده تحقیقات کافی صورت گیرد.
– محل قرارگرفتن از نظر وجود گسل‌های زلزله
در شهرهای بزرگی مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدودۀ احداث بنا، در قیمت ملک مؤثر است.
– خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است(محل احداث روی رودخانه یا تپه های رانشی یا موقعیتی که از نظر استحکام استاندارد لازم را نداشته باشد، نباشد)
هر چه درجۀ استحکام خاک در زمینی که ملک روی آن بنا شده بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد یافت. البته افراد بسیار کمی هستند که بتوانند درجۀ استحکام خاک یک منطقه را اندازه‌گیری کرده و یا به یک متخصص خاک‌شناسی دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.
به طور کلی قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند، کمتر از سایر املاک خواهد بود.
– موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری
واکنش قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیرهای عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است. به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو احداث شده باشد، می‌تواند نسبت به ملکی که از ایستگاه‌های مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد.
البته باید توجه داشت که مجموع عوامل در قیمت‌گذاری خانه در نظر گرفته می‌شوند. به عنوان مثالی دیگر، ملکی که در محلی واقع شده که احتمال گذر یک مسیر شهری از محل وقوع آن و در نتیجه تخریب بنا توسط دولت زیاد است، قیمت پایینتری خواهد داشت.
-منظره و چشم‌انداز
بدیهی است که چشم‌انداز و منظرۀ بهتر یک امتیاز مثبت در قیمت‌گذاری خانه به حساب می‌آید. باز هم باید تأکید کنیم که مجموع فاکتورهای دخیل در تعیین قیمت کارشناسی ملک بایستی به‌صورت همزمان در نظر گرفته شوند. به عنوان نمونه واحدی در طبقۀ پنجم یک ساختمان بدون آسانسور با منظره‌ای بسیار خوب ممکن است از واحدی در طبقه‌ی اول همان آپارتمان با دیدی معمولی ارزانتر باشد.
2-مصالح مورد استفاده در ساخت
این نکته که در ساخت بنا از چه مصالحی و با چه کیفیتی استفاده شده، تأثیر قابل توجهی در قیمت‌گذاری خانه دارد. ساختمان‌های بتنی، ساختمان‌های فلزی و ساختمان‌هایی که با ترکیبی از این دو ساخته شده‌اند، قیمت‌های مختلفی دارند.گذشته از این، نحوۀ به کار گرفتن مصالح نیز حائز اهمیت است. به عنوان مثال اگر در ساخت یک بنا از مصالح درجۀ یک استفاده شود، اما از این مصالح استفادۀ درستی نشده باشد و کار توسط کارگران و سرکارگران غیرحرفه‌ای انجام شده باشد، قیمت ملک افت خواهد کرد. روشن است که چنین نقص‌هایی خود را در قالب مشکلاتی که به مرور زمان در ملک پیش می‌آیند نشان خواهند داد.
3-معماری بنا
عموم افراد به معماری بنا، چه معماری خارجی و چه معماری داخلی، اهمیت می‌دهند. در دنیای امروزی بیشتر افراد دوست دارند تا خانه‌ای با ظاهری شیک و مدرن داشته باشند و متأسفانه سکونت در خانه‌هایی با معماری معمولی نوعی ناتوانی مالی به حساب می‌آید.در مورد معماری داخلی نیز به غیر از زیبایی، طراحی خانه به‌گونه‌ای که حداکثر رفاه را برای ساکنین به دنبال داشته باشد از اهمیت خاصی برخوردار است.طرح دیوارها، کف، کابینت‌ها، سینک، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی و مواردی از این دست، در قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند.
4-میزان نورگیر بودن
اغلب افراد خانه‌هایی را می‌پسندند که نورگیر باشند و خانه‌های تاریک و به اصطلاح نمور خریداران کمتری دارند. البته این سخن قاعده‌ای کلی نیست و هستند افرادی که خانه‌های بدون نور را ترجیح می‌دهند.
اما به هر صورت تجربه نشان داده که اقبال عمومی به سمت خانه‌های نورگیر است و مالکان این نوع املاک می‌توانند این فاکتور را به عنوان فاکتوری مثبت در قیمت‌گذاری خانۀ خود تلقی کنند.
5-تعداد واحدهای موجود در آپارتمان و افراد ساکن در آن
عموم افراد ترجیح می‌دهند در آپارتمان‌هایی زندگی کنند که تعداد واحدهای آن خیلی زیاد نباشد. جمعیت بیشتر ساکن در یک آپارتمان، خصوصاً در صورت مشترک بودن آب، گاز یا حتی برق، دردسرهای زیادی به دنبال خواهد داشت. به همین سبب اصولاً قیمت خانه‌های واقع در آپارتمان‌های شلوغتر کمتر است.بیشتر افراد آپارتمان‌هایی را می‌پسندند که در هر طبقه تنها یک واحد داشته باشد و لذا این امر در قیمت‌گذاری ملک حائز اهمیت است.
6-فرم زمین
خانه‌هایی که به اصطلاح قناسی ندارند، ارزش بیشتری نسبت به خانه‌هایی دارند که فرم زمین آن‌ها دارای قناسی است.
7-چند بر بودن
منظور از «بر» این است که خانه از هر سو دارای دید به بیرون باشد.
خانه‌ای که چهار بر باشد، از قیمت کارشناسی بالاتری برخوردار خواهد بود.
هر چه تعداد برهای خانه کمتر شود قیمت آن نیز نزول پیدا می‌کند.
8-رونق خرید و فروش در منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است
اگر خانۀ مورد معامله در منطقه‌ای واقع شده باشد که معاملۀ ملک در آن رونق دارد، صاحب خانه می‌تواند تا حدی قیمت ملک خود را افزایش دهد. عکس این قضیه نیز صادق است.برای قیمت‌گذاری ملک در مناطقی که بازار فروش و خرید خانه راکد است به نظر مقداری تخفیف، در فروش یا اجارۀ سریعتر خانه مؤثر واقع خواهد شد.
9-قیمت خانه‌های مشابه در محل مشابه
مسلماً خریدار یا مستأجری که قصد معاملۀ ملک دارد، قیمت پیشنهادی مالک را با دیگر خانه‌های مشابه در منطقه‌ای که ملک در آن واقع است مورد مقایسه قرار خواهد داد. به همین دلیل تعیین قیمتی که فاصلۀ زیادی با دیگر خانه‌های مشابه داشته باشد، سبب کاهش احتمال فروش یا اجاره رفتن ملک خواهد شد.
10-نوع سقف
در حال حاضر از انواع گوناگونی از سقف‌ها در ساخت بنا استفاده می‌شود. این فاکتور برای بسیاری از خریداران و مستأجران دارای اهمیت است. به عنوان نمونه در صورتی‌که سقف خانه به‌گونه‌ای ساخته شده باشد که ساکن طبقۀ بالا به هنگام راه رفتن ارتعاش کم و بیش زیادی را احساس کند، مسلماً قیمت خانه پایین خواهد آمد.
در کل خرید هر ملک با در نظر گرفتن موارد بالا و مورد تحقیق قرار دادن اسناد و مدارک اداری سرمایه گذاری درست و به جایی است . تنها دارایی بدون استهلاک و بی خطر ملک می باشد
به قلم کارشناس املاک : رضا ابطحی
گردآورنده و تدوین کننده : آرین ابطحی
